Immobilienkredit Rechner: So funktioniert die Berechnung von Rate und Restschuld
Was ein Immobilienkredit Rechner tatsächlich ausrechnet, welche Eingaben zählen und wie Sie Rate, Zinsen und Restschuld richtig lesen und einordnen.
Ein Immobilienkredit Rechner ermittelt aus drei Eckdaten, nämlich Darlehensbetrag, Sollzins und Laufzeit oder Tilgung, die gleichbleibende Monatsrate eines Annuitätendarlehens sowie die Summe der Zinsen und die Restschuld zu jedem Zeitpunkt. Er liefert eine sehr gute Orientierung, aber kein Angebot: Gebühren, Sondertilgungen, Kaufnebenkosten und die Anschlusszinsen nach Ende der Zinsbindung kennt er nicht. Wie Sie das Ergebnis richtig lesen, erklärt dieser Beitrag.
Was ein Rechner annimmt
Fast alle Online-Rechner arbeiten mit dem Annuitätendarlehen, dem in Deutschland üblichen Standardmodell. Dabei zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate. Diese Rate besteht aus einem Zinsanteil, der auf die aktuelle Restschuld berechnet wird, und einem Tilgungsanteil. Weil die Restschuld sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Das gilt, solange der Zinssatz gleich bleibt.
Typische Annahmen eines Rechners:
- Der Zinssatz ist über die gesamte Laufzeit konstant, auch wenn die Zinsbindung in der Realität nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren endet.
- Zahlungen erfolgen monatlich und nachschüssig, also am Monatsende.
- Es gibt keine Sondertilgungen und keine Änderung der Tilgung.
- Gebühren und Kaufnebenkosten bleiben außen vor, sofern Sie sie nicht gesondert eintragen.
Die Annahmen sind sinnvoll vereinfacht, haben aber Folgen. Eine Bank kann Zinsen etwa taggenau oder vierteljährlich verrechnen. Dadurch weicht die Rate im Angebot um wenige Euro vom Rechenergebnis ab. Bei großen Unterschieden sollten Sie nachfragen, ob Gebühren oder andere Bedingungen enthalten sind.
Die Eingaben richtig wählen
Darlehensbetrag. Das ist nicht der Kaufpreis. Sie ermitteln den Betrag so: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus geplante Modernisierung, abzüglich Eigenkapital. Ein häufiger Fehler ist, die Nebenkosten zu vergessen und dadurch den Kredit zu niedrig anzusetzen. Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, zeigt unser Kaufnebenkosten-Rechner.
Sollzins. Verwenden Sie den Sollzins, nicht den effektiven Jahreszins. Der Sollzins bestimmt die monatliche Zinsbelastung. Der Effektivzins fasst zusätzlich bestimmte Kosten zusammen und dient dem Vergleich. Mehr dazu im Beitrag Sollzins und Effektivzins im Angebot lesen.
Laufzeit oder Tilgung. Einige Rechner fragen die Anfangstilgung in Prozent ab, andere die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung. Beides hängt zusammen: Je höher die Anfangstilgung, desto kürzer die Laufzeit. Unser Rechner arbeitet mit der Laufzeit. Wie Sie von der Tilgung auf die Laufzeit kommen, zeigt der Guide Rate und Tilgung nachrechnen.
Beispiel: 320.000 € über 25 Jahre
Das folgende Beispiel ist illustrativ und gibt kein aktuelles Zinsangebot wieder. Angenommen werden 320.000 € Darlehen, 3,6 % Sollzins und 25 Jahre Laufzeit.
| Größe | Ergebnis |
|---|---|
| Monatliche Rate | rund 1.619 € |
| Zinsanteil im ersten Monat | 960 € (320.000 € × 3,6 % ÷ 12) |
| Tilgungsanteil im ersten Monat | rund 659 € |
| Restschuld nach 5 Jahren | rund 276.700 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 225.000 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | rund 163.000 € |
| Zinsen insgesamt | rund 165.800 € |
Auffällig: Nach zehn Jahren und rund 194.300 € gezahlter Raten sind erst etwa 95.000 € getilgt. Das liegt am hohen Zinsanteil zu Beginn. Wenn die Zinsbindung nach zehn Jahren endet, müssen Sie die Restschuld von rund 225.000 € neu finanzieren. Genau diese Zahl ist für Ihre Planung wichtiger als die Gesamtzinsen über 25 Jahre, die ohnehin nur gelten, wenn der Zins konstant bliebe.
So lesen Sie das Ergebnis
- Rate gegen Einkommen prüfen. Passt die Rate zu Ihrem Haushaltsbudget, auch wenn Kosten steigen? Wie Sie das rechnen, steht im Beitrag Haushaltsrechnung und tragbare Rate.
- Restschuld nach Zinsbindung betrachten. Sie zeigt, wie viel Sie bei Ende der Zinsbindung noch schulden und wie anfällig Sie für höhere Zinsen sind. Hierzu der Stresstest unter Zinsbindung endet: Restschuld und Stresstest.
- Gesamtkosten mit Nebenkosten ansetzen. Zinsen sind nur ein Teil der Kosten. Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten und laufende Kosten der Immobilie.
- Mehrere Szenarien durchspielen. Ändern Sie Zins und Laufzeit in kleinen Schritten, um die Empfindlichkeit zu erkennen.
Typische Fehler beim Rechnen
- Zu optimistischer Zins. Wer mit einem Zins rechnet, den er nur in Anzeigen gesehen hat, plant zu knapp. Rechnen Sie zusätzlich mit einem höheren Zins, um Puffer zu sehen.
- Laufzeit mit Zinsbindung verwechseln. Zinsbindung und Gesamtlaufzeit sind verschiedene Dinge. Nach Ende der Zinsbindung wird der Zins neu verhandelt.
- Nebenkosten und Eigenkapital vermischen. Wenn Sie das Eigenkapital komplett in den Kaufpreis stecken, fehlen die Mittel für Notar, Steuer und Umzug.
- Rücklagen vergessen. Bleiben nach dem Kauf keine Reserven, kann schon eine Reparatur die Finanzierung belasten.
- Kreditsumme auf die Bank-Zusage ausrichten. Die maximale Summe, die eine Bank gibt, ist nicht automatisch die Summe, die zu Ihrem Leben passt.
Wann ein Rechner nicht reicht
Für Sonderfälle wie Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss, Kombinationen mit Bausparverträgen oder mehrere Darlehensteile mit unterschiedlichen Zinsen genügt ein einfacher Rechner nicht. Sprechen Sie in solchen Fällen mit einer unabhängigen Beratung, etwa einer Verbraucherzentrale, oder lassen Sie sich von Ihrer Bank eine vollständige Tilgungsplan-Berechnung geben. Auch bei Selbstständigen mit schwankendem Einkommen lohnt eine individuelle Planung.
FAQ
Wie genau ist die Rate aus dem Rechner?
In der Regel stimmt sie auf wenige Euro mit dem Bankangebot überein, wenn Betrag, Zins und Laufzeit identisch sind. Abweichungen entstehen durch andere Verrechnungsrhythmen und Gebühren. Maßgeblich ist immer das schriftliche Angebot samt Tilgungsplan.
Soll ich mit Soll- oder Effektivzins rechnen?
Für die monatliche Rate nutzen Sie den Sollzins. Den Effektivzins verwenden Sie, um Angebote untereinander zu vergleichen, denn er berücksichtigt bestimmte Kosten mit.
Was bedeutet die Restschuld in der Tabelle?
Sie zeigt, wie viel vom Darlehen am Jahresende noch offen ist, wenn der Zins konstant bleibt und keine Sondertilgungen erfolgen. Am Ende der Zinsbindung ist sie die Summe, die Sie verlängern oder umschulden.
Quellen und weiterführende Stellen
- Deutsche Bundesbank — Statistiken zu Zinsen für Wohnungsbaukredite
- Verbraucherzentralen — unabhängige Informationen und Beratung zu Baufinanzierung
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Darlehen und Finanzprodukten
- Gesetze im Internet — Bürgerliches Gesetzbuch zum Darlehensrecht
