Rate und Tilgung nachrechnen: Anfangstilgung, Laufzeit und Zinsanteil
So rechnen Sie die Rate eines Annuitätendarlehens selbst nach, wandeln Anfangstilgung in Laufzeit um und sehen, wie sich Zins und Tilgung jedes Jahr verschieben.
Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens lässt sich ohne Taschenrechner-Magie nachrechnen: Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Mit dieser einfachen Formel, die Banken im Angebot nutzen, bestimmen Sie die Rate schnell. Wie lange die Rückzahlung dauert und wie sich Zins und Tilgung im Zeitverlauf verändern, folgt dann aus einer Tabelle, die Sie ebenfalls selbst aufstellen können.
Die Banken-Formel: Anfangstilgung statt Laufzeit
In Deutschland werden Immobilienkredite meist nicht über eine feste Laufzeit, sondern über die Anfangstilgung definiert. Das ist der Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zusätzlich zu den Zinsen zurückzahlen. Die jährliche Rate ergibt sich aus Darlehen mal Summe von Sollzins und Anfangstilgung. Geteilt durch zwölf erhalten Sie die Monatsrate.
Beispiel (illustrativ): Darlehen 250.000 €, Sollzins 3,2 %, Anfangstilgung 2,5 %.
- Jahresrate: 250.000 € × (3,2 % + 2,5 %) = 250.000 € × 5,7 % = 14.250 €
- Monatsrate: 14.250 € ÷ 12 = 1.187,50 €
Diese Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Auch wenn die Restschuld sinkt, ändert sich die Rate nicht; es verschiebt sich lediglich das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung.
Den ersten Monat aufschlüsseln
Im ersten Monat gilt für denselben Kredit:
| Posten | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Zinsanteil | 250.000 € × 3,2 % ÷ 12 | rund 666,67 € |
| Tilgungsanteil | 1.187,50 € − 666,67 € | rund 520,83 € |
| Restschuld danach | 250.000 € − 520,83 € | rund 249.479 € |
Im zweiten Monat wird der Zins auf die kleinere Restschuld gerechnet, er sinkt um wenige Cent, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Dieser Effekt, bei dem ersparte Zinsen automatisch in die Tilgung fließen, macht das Annuitätendarlehen aus.
Jahr für Jahr: Was sich nach 1 und 10 Jahren zeigt
Mit einer Tabellenkalkulation oder einem Rechner erhalten Sie für dasselbe Beispiel diese Eckwerte:
| Zeitpunkt | Restschuld | Zinsen im Zeitraum (gerundet) |
|---|---|---|
| Nach 1 Jahr | rund 243.700 € | rund 7.900 € |
| Nach 10 Jahren | rund 176.500 € | rund 69.000 € (kumuliert) |
| Vollständig getilgt | nach rund 25 Jahren und 10 Monaten | rund 117.500 € (gesamt) |
Im ersten Jahr zahlen Sie 14.250 €, davon fließen rund 6.300 € in die Tilgung und rund 7.900 € in die Zinsen. Nach zehn Jahren ist ein knappes Drittel der Schuld abgebaut. Wenn die Zinsbindung dann endet, steht eine Restschuld von rund 176.500 € zur Verlängerung an.
Von der Tilgung zur Laufzeit
Die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung lässt sich nicht einfach mit 100 ÷ Tilgungssatz schätzen, weil durch die ersparten Zinsen das Tempo steigt. Ein Beispiel (illustrativ) für 280.000 € bei 3,3 % Sollzins:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Laufzeit bis zur Tilgung | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | rund 1.003 € | rund 44 Jahre 4 Monate | rund 252.900 € |
| 2 % | rund 1.237 € | rund 29 Jahre 7 Monate | rund 158.900 € |
| 3 % | rund 1.470 € | rund 22 Jahre 7 Monate | rund 117.100 € |
| 4 % | rund 1.703 € | rund 18 Jahre 4 Monate | rund 93.100 € |
Der Unterschied zwischen einem und vier Prozent Tilgung beträgt bei den Zinsen rund 160.000 €. Dafür steigt die Monatsrate um rund 700 €. Die richtige Mischung hängt von Ihrem Budget, Ihrem Alter und Ihren Plänen ab. Vertiefende Überlegungen finden Sie in Tilgung, Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.
Rechnen Sie selbst nach
- Legen Sie Darlehen, Sollzins und Tilgung fest.
- Berechnen Sie die Monatsrate mit der Formel oben.
- Ermitteln Sie jeden Monat: Zins = Restschuld × Sollzins ÷ 12; Tilgung = Rate − Zins; neue Restschuld = alte Restschuld − Tilgung.
- Wiederholen Sie dies für die Monate Ihrer Zinsbindung, oder nutzen Sie unseren Immobilienkredit-Rechner, der dies automatisch erledigt.
- Lesen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung ab.
Typische Fehlerquellen
- Tilgung auf die falsche Basis beziehen. Die Anfangstilgung bezieht sich auf die ursprüngliche Darlehenssumme, nicht auf die aktuelle Restschuld.
- Rate und Zinsen verwechseln. Wer nur den Zins bezahlt, tilgt nichts. Bei Tilgung von 0 % bleibt die Restschuld konstant.
- Laufzeit mit der Zinsbindung gleichsetzen. Eine Zinsbindung von zehn Jahren bedeutet nicht, dass nach zehn Jahren alles getilgt ist.
- Nur auf niedrige Raten schauen. Niedrige Tilgung senkt die Rate, erhöht aber Zinsen und Restschuld.
Wann sich die Rate ändert
Die Rate bleibt nur dann konstant, wenn Sie nichts Weiteres vereinbaren. Sie ändert sich, wenn die Zinsbindung endet und der neue Zins abweicht, wenn Sie einen Tilgungssatzwechsel nutzen oder wenn Sie nach Sondertilgungen die Rate neu festlegen. Bei Sondertilgungen bleibt die Rate häufig gleich, und das Darlehen läuft entsprechend kürzer.
FAQ
Wie berechne ich die Rate ohne Laufzeit?
Mit der Formel Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Sie ist unabhängig von der Laufzeit und entspricht dem Vorgehen im Bankangebot.
Wie viel Tilgung ist üblich?
Verbreitet sind Anfangstilgungen ab 2 %. Bei niedrigen Zinsen empfehlen viele Beratungen mehr, weil sonst die Laufzeit sehr lang wird. Eine feste gesetzliche Vorgabe gibt es nicht.
Warum ist die Restschuld nach zehn Jahren noch so hoch?
Weil zu Beginn der größte Teil der Rate in die Zinsen fließt. Der Tilgungsanteil wächst erst langsam. Höhere Anfangstilgung oder Sondertilgungen beschleunigen den Abbau.
Quellen
- Verbraucherzentralen — Informationen zu Darlehen und Tilgungsplänen
- Deutsche Bundesbank — Zinsstatistiken
- BaFin — Verbraucherschutz bei Krediten
