Sollzins und Effektivzins: So lesen Sie ein Angebot für den Immobilienkredit
Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins, was in den Effektivzins einfließt, was fehlt und wie Sie zwei Darlehensangebote fair vergleichen.
Der Sollzins bestimmt, wie viel Zinsen Sie auf die Restschuld zahlen. Der effektive Jahreszins fasst den Sollzins und bestimmte Kosten zu einer Vergleichszahl zusammen. Für die Monatsrate zählt der Sollzins, für den Vergleich zweier Angebote der Effektivzins. Weil beide Werte nur aussagekräftig sind, wenn Zinsbindung, Tilgung und Auszahlungstermin übereinstimmen, lesen Sie ein Angebot am besten Zeile für Zeile.
Der Sollzins: Grundlage der Rate
Der Sollzins ist der Zinssatz, mit dem die Bank die Restschuld verzinst. Er wird für die Zinsbindung festgeschrieben. Aus Sollzins und Tilgung ergibt sich die Rate (siehe Rate und Tilgung nachrechnen). Ändern sich Sollzins oder Tilgung, ändert sich die Rate.
Ein Beispiel (illustrativ): Bei 300.000 € Darlehen kostet jeder zusätzliche Zehntel Prozentpunkt Sollzins im ersten Jahr rund 300 € mehr Zinsen. Über zehn Jahre sind es, bei sinkender Restschuld, immer noch mehrere Tausend Euro. Kleine Unterschiede im Zins zahlen sich bei langen Laufzeiten deshalb aus.
Der effektive Jahreszins: Vergleichszahl nach gesetzlichen Regeln
Der effektive Jahreszins beruht auf Vorgaben der Preisangabenverordnung und bei Verbraucherdarlehen auf den Informationspflichten des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Er soll den Gesamtpreis des Kredits pro Jahr ausdrücken und damit Angebote vergleichbar machen. In den Effektivzins fließen typischerweise ein:
- der Sollzins,
- ein Disagio, falls vereinbart, also ein Abschlag bei der Auszahlung,
- Bearbeitungs- oder Abschlussgebühren, wenn die Bank solche erhebt,
- die Verrechnungsmethode der Zinsen und Tilgung,
- Kosten, die zwingend mit dem Kredit verbunden sind.
Nicht ohne Weiteres enthalten sind Kosten, die auch ohne Kredit anfielen. Bei Immobilienkrediten gehören dazu Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag. Zusätzlich beziehen sich Angaben zum effektiven Jahreszins nur auf die vereinbarte Zinsbindung: Er rechnet mit der Restschuld am Ende der Bindung weiter, oft unter der Annahme, dass der Zins danach gleich bleibt. Das ist eine Annahme, die nicht eintreten muss.
Wo Angebote sich unterscheiden
Zwei Angebote mit dem gleichen Effektivzins können trotzdem unterschiedlich sein:
| Merkmal | Warum es wichtig ist |
|---|---|
| Zinsbindung | Eine Bindung von 10 Jahren ist mit einer von 15 oder 20 Jahren nicht vergleichbar, weil die Restschuld und die Sicherheit unterschiedlich sind. |
| Anfangstilgung | Höhere Tilgung bedeutet höhere Rate, aber niedrigere Restschuld. |
| Sondertilgungsrecht | Ein Recht auf 5 % pro Jahr ist wertvoller als ein Recht auf 0 % oder 2 %. |
| Bereitstellungszinsen | Zinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensteile, besonders beim Neubau relevant. |
| Kosten bei Sondertilgung | Manche Verträge verlangen Aufschläge oder legen Termine fest. |
| Auszahlungstermin | Ein spätes Auszahlungsdatum kann zu Bereitstellungszinsen führen. |
Deshalb sollten Sie beim Anfordern von Angeboten alle Anbieter bitten, dieselben Eckdaten zu verwenden. Nutzen Sie dafür unsere Checkliste für vergleichbare Angebote.
Beispiel: Zwei Angebote nebeneinander (illustrativ)
Angebot A: Darlehen 300.000 €, Sollzins 3,40 %, effektiv 3,45 %, Zinsbindung 10 Jahre, Anfangstilgung 2 %, Sondertilgung 5 % pro Jahr. Angebot B: Darlehen 300.000 €, Sollzins 3,35 %, effektiv 3,40 %, Zinsbindung 10 Jahre, Anfangstilgung 2 %, keine Sondertilgung.
Auf den ersten Blick ist B billiger. Die Zinsersparnis im ersten Jahr beträgt bei 0,05 Prozentpunkten Unterschied rund 150 €. Dem steht gegenüber, dass A jährlich bis zu 15.000 € Sondertilgung erlaubt. Wer aus Rücklagen oder einem Bonus tilgen kann, spart dadurch weit mehr Zinsen. Der niedrigere Zins von B kann also das schlechtere Gesamtpaket sein. Das Beispiel zeigt: Vergleichen Sie Effektivzins und Rechte gemeinsam.
So gehen Sie beim Vergleich vor
- Eckdaten festlegen: Darlehenssumme, Zinsbindung, Anfangstilgung, Auszahlungstermin.
- Anfragen stellen: Bitten Sie jeden Anbieter um ein Angebot mit exakt diesen Eckdaten.
- Zahlen notieren: Sollzins, Effektivzins, Monatsrate und Restschuld am Ende der Zinsbindung.
- Rechte vergleichen: Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel, Kündigungsrechte.
- Nebenkosten prüfen: Gebühren, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten.
- Gesamtbild bewerten: Nicht nur die niedrigste Rate wählen, sondern die Kombination aus Zins, Flexibilität und Restschuld.
Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS)
Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank Ihnen vor Vertragsabschluss ein standardisiertes Merkblatt zur Verfügung stellen, das ESIS-Merkblatt. Es enthält die wichtigsten Konditionen in einheitlicher Form: Darlehenshöhe, Laufzeit, Zinssatz, Effektivzins, Raten, Gesamtkosten und Risiken. Das Merkblatt erleichtert den Vergleich, weil die Struktur bei allen Anbietern gleich ist. Fordern Sie es an, bevor Sie sich entscheiden, und legen Sie die Merkblätter nebeneinander.
Widerrufsrecht
Bei Verbraucherdarlehen steht Ihnen nach Vertragsschluss in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu, sofern die Widerrufsinformation korrekt erteilt wurde. Prüfen Sie die Unterlagen und die Frist. Bei Fragen hilft eine Verbraucherzentrale oder eine rechtliche Beratung.
Typische Fallen
- Nur den Effektivzins vergleichen: Er sagt nichts über Flexibilität.
- Unterschiedliche Zinsbindungen vergleichen: Das verzerrt das Bild.
- Verrechnungsmethode ignorieren: Jährliche statt monatliche Verrechnung kann den Effektivzins beeinflussen.
- Kosten für Nebenleistungen vergessen: Restschuldversicherungen oder Kontoführungsgebühren gehören in den Vergleich.
FAQ
Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Weil in den Effektivzins zusätzlich bestimmte Kosten und die Verrechnungsmethode einfließen. Je mehr Gebühren, desto größer der Abstand.
Welcher Zins ist für meine Monatsrate maßgeblich?
Der Sollzins, in Verbindung mit Ihrer Tilgung. Der Effektivzins dient dem Vergleich.
Gibt es einen Zinssatz, der für alle gilt?
Nein. Zinsen hängen unter anderem von Bonität, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Marktlage ab. Statistiken finden Sie bei der Deutschen Bundesbank.
Quellen
- Gesetze im Internet — Preisangabenverordnung und Bürgerliches Gesetzbuch
- BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliardarlehen
- Verbraucherzentralen — Ratgeber zum Vergleich von Baufinanzierungen
