Umschuldung und Vorfälligkeitsentschädigung: Wann sich ein Wechsel rechnet

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Ersparnis durch einen niedrigeren Zins größer ist als alle Wechselkosten. Am einfachsten und günstigsten ist der Wechsel zum Ende der Zinsbindung, weil dann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Davor kann ein Wechsel nur in bestimmten Fällen und meist gegen eine Entschädigung erfolgen. Mit einem Break-even-Rechnung prüfen Sie, ob sich der Aufwand lohnt.

Wann Sie kündigen dürfen

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt Kündigungsrechte für Darlehensnehmer. Wichtig sind vor allem diese Fälle:

Die Einzelheiten und Fristen hängen vom Vertrag ab. Prüfen Sie den Text Ihres Darlehensvertrags und lassen Sie sich bei Unsicherheit beraten.

Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich für den Zinsschaden, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Sie kann nur verlangt werden, wenn im Vertrag die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten sind (§ 502 BGB). Die Berechnung erfolgt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vereinfacht so: Die Bank vergleicht die Zinsen, die sie bei Fortführung des Vertrags bekommen hätte, mit den Zinsen, die sie bei Wiederanlage des zurückgezahlten Betrags erzielen kann, und berücksichtigt Verwaltungsaufwand und Risikokosten. Eine pauschale Formel gibt es nicht, und die Höhe schwankt stark mit Restlaufzeit, Zinsniveau und Restschuld.

Grundsätzlich gilt: Je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung und je größer der Abstand zwischen Ihrem Zins und dem aktuellen Marktzins, desto höher fällt die Entschädigung aus. Liegt der Marktzins über Ihrem Vertragszins, kann sie sehr niedrig sein. Lassen Sie sich von der Bank die Berechnung schriftlich und nachvollziehbar vorlegen und prüfen Sie sie, bei Zweifeln mit Hilfe einer Verbraucherzentrale.

Break-even berechnen

Der Break-even zeigt, nach wie vielen Monaten die Ersparnis die Wechselkosten ausgleicht. Die Rechnung: Wechselkosten geteilt durch monatliche Ersparnis.

Beispiel (illustrativ): Restschuld 200.000 €, bisheriger Zins 4,2 %, neuer Zins 3,4 %, Restlaufzeit 15 Jahre, Wechselkosten 2.000 €.

Dieses Beispiel finden Sie auch im Umschuldungsrechner, in dem Sie Ihre eigenen Werte eingeben können. Wichtig: In der Realität sind bei vorzeitigem Wechsel die Wechselkosten oft deutlich höher als 2.000 €, weil die Vorfälligkeitsentschädigung hinzukommt. Dann verschiebt sich der Break-even entsprechend, oder der Wechsel lohnt nicht.

Welche Kosten bei einem Wechsel anfallen

• Vorfälligkeitsentschädigung, falls nicht zum Ende der Zinsbindung gewechselt wird.
• Notar- und Grundbuchkosten für eine neue Grundschuld, falls diese nicht übertragen werden kann. Bei Wechsel zu einer anderen Bank wird die alte Grundschuld oft gelöscht und neu bestellt; manchmal ist eine Abtretung möglich, die weniger kostet.
• Bearbeitungs- oder Schätzgebühren der neuen Bank.
• Löschungskosten der alten Grundschuld.

Bei Verlängerung bei der bisherigen Bank entfallen meist Grundbuchkosten, weil die Grundschuld bleibt. Dafür fehlt der Vergleichsdruck. Holen Sie auch in diesem Fall Vergleichsangebote ein.

So gehen Sie bei der Anschlussfinanzierung vor

1. Termin notieren: Ende der Zinsbindung und Kündigungsfristen.
2. Restschuld feststellen: Fragen Sie nach der Restschuld zum Stichtag. Sie finden sie im Jahresabschluss oder Tilgungsplan.
3. Angebote einholen: Bei der bisherigen Bank, anderen Banken und gegebenenfalls Vermittlern, mit gleichen Eckdaten.
4. Forward prüfen: Wenn die Zinsbindung in 12 bis 36 Monaten endet, kann ein Forward-Darlehen den Zins sichern. Siehe Forward-Darlehen und Bereitstellungszinsen.
5. Stresstest machen: Wie sich Zinsen auf die Rate auswirken, zeigt Zinsbindung endet: Restschuld und Stresstest.
6. Kündigung fristgerecht erklären: Kündigungen bedürfen meist der Textform. Prüfen Sie die Frist im Vertrag.

Sonderfall: Verkauf der Immobilie

Verkaufen Sie die Immobilie während der Zinsbindung, ist die Bank oft zur Entlassung aus dem Vertrag bereit, aber gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Das berechtigte Interesse nach § 490 Absatz 2 BGB kann einen Anspruch auf Kündigung geben, setzt aber die Entschädigung voraus. Planen Sie im Kaufvertrag genügend Zeit ein und klären Sie frühzeitig mit der Bank, wie der Ablösebetrag genannt wird. Alternativ kann der Käufer das Darlehen übernehmen, wenn die Bank zustimmt.

Häufige Fehler

• Zu spät mit der Anschlussfinanzierung beginnen.
• Die Kündigungsfrist verpassen und in eine teure Verlängerung rutschen.
• Nur den Zins vergleichen und Kosten für Grundschuld und Gebühren vergessen.
• Vorfälligkeitsentschädigung ungeprüft akzeptieren.
• Die Restschuld überschätzen oder unterschätzen und mit falschen Zahlen planen.

FAQ

Wann kann ich ohne Entschädigung wechseln?

Zum Ende der Zinsbindung. Außerdem unter bestimmten Voraussetzungen nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Das hängt von Restlaufzeit, Zinsniveau und Restschuld ab und lässt sich nicht pauschal sagen. Lassen Sie sich die Berechnung von der Bank vorlegen.

Kann ich die Grundschuld übertragen?

Teilweise ja, wenn beide Banken zustimmen. Das kann Notarkosten sparen. Fragen Sie danach.

Quellen

• Gesetze im Internet — §§ 489, 490, 502 BGB
• Verbraucherzentralen — Beratung zur Vorfälligkeitsentschädigung
• BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliardarlehen