Darlehensarten im Vergleich: Annuitätendarlehen, variables und endfälliges Darlehen

Für die Finanzierung einer Immobilie stehen im Wesentlichen drei Darlehensarten zur Wahl: das Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung, das variable Darlehen mit angepasstem Zins und das endfällige Darlehen, bei dem die Tilgung gesammelt am Ende erfolgt. Das Annuitätendarlehen ist der Standard, weil es Planbarkeit bietet. Die anderen Varianten passen zu besonderen Situationen und tragen höhere Risiken oder verlangen mehr Planung.

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie während der Zinsbindung eine gleichbleibende Rate. Sie besteht aus Zins und Tilgung; der Tilgungsanteil steigt, weil die Zinsen auf eine sinkende Restschuld anfallen. Nach Ende der Zinsbindung wird der Zins für die Restschuld neu vereinbart.

Vorteile: Planbare Rate, Schutz vor Zinsanstieg während der Bindung, viele Anbieter und Varianten, flexibel kombinierbar mit Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel.

Nachteile: Nach der Zinsbindung besteht ein Zinsänderungsrisiko; für vorzeitige Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn Sie vor dem Ende der Bindung ohne gesetzliches Recht kündigen.

Geeignet für: Selbstnutzer mit stabilem Einkommen, die Planungssicherheit wollen. Wie die Rate entsteht, steht unter Rate und Tilgung nachrechnen.

Variables Darlehen

Beim variablen Darlehen ist der Zins nicht für längere Zeit festgeschrieben. Er wird in vereinbarten Abständen an einen Referenzzins angepasst oder von der Bank festgelegt. Die Kündigungsfristen sind oft kürzer als bei Festzinsdarlehen, und Sondertilgungen sind häufig unbegrenzt möglich.

Vorteile: Hohe Flexibilität, oft jederzeit teilweise oder ganz rückzahlbar, profitiert von sinkenden Zinsen.

Nachteile: Raten können steigen, ohne dass Sie das beeinflussen können. Die Planungssicherheit ist gering. Die Zinssicherheit fehlt vor allem in Zeiten steigender Zinsen.

Geeignet für: Kreditnehmer, die absehbar große Beträge zurückzahlen können, etwa aus einem Verkaufserlös, einer Erbschaft oder einer fälligen Lebensversicherung, und ein Zinsrisiko verkraften. Nicht geeignet, wenn die Rate Ihr Budget bereits stark belastet.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie während der Laufzeit nur Zinsen, die Tilgung erfolgt am Ende auf einen Schlag. Das Geld dafür sparen Sie in einem anderen Produkt an, etwa in einem Bausparvertrag, einer Kapitallebensversicherung oder einem Fondssparplan. Bei Bausparverträgen heißt das Modell auch Vorausdarlehen oder Bausparkombination; Details dazu finden Sie unter Bausparvertrag in der Finanzierung.

Vorteile: Möglicherweise Zinsvorteile bei steuerlicher Gestaltung für Vermieter, planbare Zinszahlung.

Nachteile: Zwei Verträge mit eigenen Kosten, Risiko bei Anlageprodukten, dass der Sparplan das Darlehen am Ende nicht deckt. Die Restschuld sinkt während der Laufzeit nicht, solange nicht anderweitig getilgt wird.

Geeignet für: Fortgeschrittene Planer und Kapitalanleger, die Steuer und Rendite genau durchrechnen und das Risiko verstehen.

Vergleich auf einen Blick

Merkmal	Annuitätendarlehen	Variables Darlehen	Endfälliges Darlehen
Zins	Fest für die Zinsbindung	Variabel	Fest oder variabel
Rate	Gleichbleibend	Kann sich ändern	Nur Zinsen, plus Sparrate
Tilgung	Laufend	Laufend, flexibel	Am Ende aus Ansparprodukt
Planbarkeit	Hoch	Gering	Mittel bis hoch, abhängig vom Sparprodukt
Flexibilität	Je nach Vertrag	Hoch	Eingeschränkt
Hauptrisiko	Zins nach Bindung	Zinsanstieg	Sparprodukt reicht nicht aus

Beispiel: Wirkung eines Zinsanstiegs (illustrativ)

Bei einem variablen Darlehen von 250.000 € steigt der Zins von 3,5 % auf 5,5 %. Bei einer Tilgung von 2 % der Anfangssumme steigt die Jahresrate von 13.750 € (5,5 % von 250.000 €) auf 18.750 €, also um 5.000 € pro Jahr oder rund 417 € pro Monat. Wer das nicht auffangen kann, gerät in Schwierigkeiten. Bei einem Festzinsdarlehen wäre die Rate während der Bindung stabil geblieben. Das Beispiel zeigt, warum Banken und Berater variable Darlehen zurückhaltend für knapp kalkulierte Haushalte einordnen.

Mischformen

Viele Finanzierungen bestehen aus mehreren Teilen:

Ein Festzinsdarlehen als Basis, ergänzt um ein variables Darlehen für Sondertilgungen.
Ein Förderdarlehen der KfW (siehe KfW-Förderkredit in der Rechnung) neben dem Hauptdarlehen.
Ein Bauspardarlehen als Anschluss.

Mehrere Teile haben jeweils eigene Zinsen und Laufzeiten, was die Planung komplexer macht. Notieren Sie Rate, Zins, Zinsbindung und Restschuld jedes Teils und fügen Sie sie in einer Übersicht zusammen.

So wählen Sie die Darlehensart

Risiko ehrlich einschätzen: Wie stark darf die Rate steigen, bevor es kritisch wird?
Planungshorizont klären: Planen Sie größere Rückzahlungen in den nächsten Jahren?
Steuerliche Lage prüfen: Bei Vermietung können Gestaltungen anders bewertet werden.
Angebote vergleichen: Nutzen Sie die Checkliste für Angebote.
Beratung nutzen: Besonders bei endfälligen Konstruktionen ist eine unabhängige Beratung sinnvoll.

Häufige Fehler

Variables Darlehen wählen, nur weil der Anfangszins niedriger ist.
Ein endfälliges Darlehen ohne Kostenvergleich mit dem Annuitätendarlehen abschließen.
Die Kündigungsbedingungen nicht prüfen.
Mischformen nicht als Gesamtbild betrachten.

FAQ

Welche Darlehensart ist die günstigste?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt von Zinsen, Zinsbindung, Ihren Plänen und den Kosten ab. Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten genutzte Variante.

Kann ich von variabel auf fest wechseln?

Viele Banken bieten Umstellungsmöglichkeiten an, oft zu den dann geltenden Konditionen. Klären Sie das vorab.

Wann kann ich ein Festzinsdarlehen vorzeitig kündigen?

Unter anderem nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist nach § 489 BGB, bei berechtigtem Interesse etwa beim Verkauf nach § 490 BGB (dann mit Vorfälligkeitsentschädigung), oder zum Ablauf der Zinsbindung.

Quellen

Gesetze im Internet — §§ 488 ff. BGB zum Darlehensvertrag
Verbraucherzentralen — Vergleich von Darlehensarten
BaFin — Verbraucherinformationen zu Immobiliardarlehen