Bausparvertrag in der Finanzierung: Kombination mit dem Immobilienkredit durchrechnen

Ein Bausparvertrag kann in der Immobilienfinanzierung zwei Rollen spielen: als Ansparprodukt, das Eigenkapital aufbaut, oder als Teil der Finanzierung, bei dem ein zinsfestes Bauspardarlehen später einen Teil der Restschuld ablöst. Ob sich das rechnet, hängt von Abschlussgebühr, Guthabenzins, Darlehenszins und dem Zeitpunkt der Zuteilung ab. Ein Vergleich mit einem normalen Annuitätendarlehen lohnt sich in jedem Fall.

So funktioniert Bausparen

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen:

1. Sparphase: Sie zahlen regelmäßig ein und erhalten Guthabenzinsen. Der Vertrag wird nach Erreichen bestimmter Kriterien zuteilungsreif, etwa einem Mindestguthaben und einer Mindestbewertungszahl.
2. Darlehensphase: Nach der Zuteilung können Sie das Bauspardarlehen abrufen. Sein Zins wurde schon bei Vertragsabschluss festgelegt und bleibt für die gesamte Laufzeit gleich.

Die Vertragssumme, die Bausparsumme, setzt sich aus Sparguthaben und Bauspardarlehen zusammen. Beim Abschluss fällt eine einmalige Abschlussgebühr an, die häufig bei etwa 1,0 % bis 1,6 % der Bausparsumme liegt; die genaue Höhe steht in den Vertragsbedingungen und unterscheidet sich je Bausparkasse. Hinzu kommen je nach Tarif Kontoführungsgebühren. Bausparkassen unterliegen der Aufsicht der BaFin und dem Bausparkassengesetz.

Zwei Wege, Bausparen einzusetzen

Weg 1: Bausparvertrag zum Eigenkapitalaufbau

Wer in einigen Jahren kaufen will, kann mit einem Bausparvertrag sparen und sich gleichzeitig einen festen Zins für das spätere Darlehen sichern. Bei niedrigem Guthabenzins ist der Sparertrag gering; der Vorteil liegt vor allem im gesicherten Darlehenszins. Staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage hängen von Einkommensgrenzen ab und wurden in der Vergangenheit verändert. Prüfen Sie die aktuellen Voraussetzungen beim Bundesfinanzministerium oder Ihrem Arbeitgeber.

Weg 2: Endfälliges Darlehen plus Bausparvertrag

Dabei nimmt der Kreditnehmer ein endfälliges Darlehen oder ein Vorausdarlehen einer Bausparkasse auf, zahlt bis zur Zuteilung nur Zinsen und spart gleichzeitig in den Bausparvertrag. Bei Zuteilung wird das Vorausdarlehen durch Guthaben und Bauspardarlehen abgelöst. Die Gesamtbelastung besteht in der Zinsphase aus Zinsen plus Sparrate.

Beispiel: Vergleich mit dem Annuitätendarlehen (illustrativ)

Ein Haushalt benötigt 200.000 € Darlehen. Variante A ist ein Annuitätendarlehen, Variante B die Kombination aus endfälligem Darlehen und Bausparvertrag. Alle Zahlen sind Annahmen.

Auf den ersten Blick ist die Belastung gleich. Entscheidend sind die Details: In Variante B zahlt der Haushalt auf die volle Darlehenssumme Zinsen, bis zugeteilt wird, während in A die Restschuld sofort sinkt. Dafür bietet B eine lange Zinssicherheit. Ob B günstiger ist, ergibt sich erst aus einem Vergleich der Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit, einschließlich Abschlussgebühr, Guthabenzins und Zuteilungsdatum. Lassen Sie sich von der Bausparkasse einen vollständigen Plan mit Effektivzins und Gesamtkosten vorlegen und rechnen Sie die Alternative mit dem Immobilienkredit-Rechner nach.

Wann Bausparen sinnvoll sein kann

• Wenn Sie sich auf lange Sicht einen festen Zins sichern wollen und das Zinsänderungsrisiko für Sie wichtig ist.
• Wenn Sie ohnehin regelmäßig sparen und die Zuteilung zeitlich zum Kauf passt.
• Wenn Sie Förderungen erhalten, die den Ertrag erhöhen.
• Als Anschlussfinanzierung, etwa nach einer Zinsbindung.

Wann es weniger passt

• Wenn der Zeitpunkt der Zuteilung unsicher ist. Bei Unterschreiten der Zuteilungsvoraussetzungen verzögert sich das Darlehen.
• Wenn die Abschlussgebühr die Zinsvorteile auffrisst.
• Wenn Sie kurzfristig Flexibilität brauchen. Eine Kündigung kann Verluste bedeuten.
• Wenn ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung den gleichen Zinsschutz bietet.

Wohn-Riester

Wohn-Riester ist die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum im Rahmen der Riester-Rente. Sie können Bausparverträge und bestimmte Darlehen als Riester-Produkt nutzen. Die Förderung besteht aus Zulagen und gegebenenfalls Steuervorteilen, im Gegenzug gelten besondere Regeln für die Nachversteuerung. Das Thema ist komplex; die Voraussetzungen und die Entwicklung der Altersvorsorgeförderung sollten Sie mit einer neutralen Beratung und bei den offiziellen Stellen prüfen.

So prüfen Sie ein Bausparangebot

1. Bausparsumme, Abschlussgebühr und weitere Kosten notieren.
2. Guthabenzins und Darlehenszins vergleichen, außerdem den effektiven Jahreszins.
3. Zuteilungsvoraussetzungen und voraussichtlichen Zuteilungstermin erfragen.
4. Folgen bei Kündigung oder Beitragsänderung prüfen.
5. Die Gesamtkosten mit einem Annuitätendarlehen vergleichen, ergänzend mit der Checkliste für Angebote.
6. Die Darlehensart im Zusammenhang sehen, wie in Darlehensarten im Vergleich beschrieben.

Häufige Fehler

• Nur den günstigen Darlehenszins sehen, aber die Abschlussgebühr und den niedrigen Guthabenzins vergessen.
• Einen Vertrag mit zu hoher Bausparsumme abschließen.
• Den Zuteilungstermin nicht mit dem Kaufzeitpunkt abstimmen.
• Vermittlern zu sehr vertrauen, die an der Provision verdienen.

FAQ

Lohnt sich ein Bausparvertrag bei niedrigen Zinsen?

Das hängt von Abschlussgebühr, Guthabenzins und Darlehenszins ab. Der Vorteil liegt vor allem in einem langfristig gesicherten Darlehenszins, nicht in der Verzinsung des Guthabens.

Wie lange dauert es bis zur Zuteilung?

Das richtet sich nach Tarif, Sparleistung und Bewertungszahl. Der Termin ist nicht garantiert; lassen Sie sich eine realistische Prognose geben.

Kann ich einen Bausparvertrag kündigen?

Grundsätzlich ja, meist mit Verlusten durch die Abschlussgebühr. Die Bedingungen stehen im Vertrag.

Quellen

• BaFin — Aufsicht über Bausparkassen
• Bundesfinanzministerium — Informationen zu Förderungen und Steuern
• Verbraucherzentralen — Ratgeber Bausparen