Voraussetzungen, Limit und Tilgung
Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler im Überblick
Welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf anfallen, wie die Grunderwerbsteuer je Bundesland abweicht und wie Sie den Eigenkapitalbedarf realistisch berechnen.
Zum Kaufpreis einer Bestandsimmobilie kommen in Deutschland meist zwischen etwa 5 % und gut 12 % Kaufnebenkosten hinzu. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer aus, deren Satz vom Bundesland abhängt. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie, falls ein Makler beteiligt ist, die Provision. Weil viele Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren, bestimmen sie Ihren Eigenkapitalbedarf wesentlich mit.
Die vier Bestandteile
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Die Länder legen den Steuersatz selbst fest; er liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Zu den niedrigsten Sätzen zählt Bayern mit 3,5 %. Am oberen Ende liegen unter anderem Nordrhein-Westfalen mit 6,5 %. Andere Länder liegen dazwischen, zum Beispiel Baden-Württemberg mit 5,0 %, Sachsen mit 5,5 % und Berlin mit 6,0 %. Da die Länder die Sätze ändern können, prüfen Sie den aktuellen Satz vor dem Kauf beim zuständigen Finanzamt oder in den Informationen der Finanzverwaltung. Es gibt keinen Freibetrag. Für bestimmte Fälle sind Ausnahmen vorgesehen, etwa beim Erwerb unter Ehegatten oder von Verwandten in gerader Linie.
Notar und Grundbuch
Für Beurkundung des Kaufvertrags, Eintragung ins Grundbuch und Abwicklung fallen Notar- und Gerichtsgebühren an. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und damit nach dem Kaufpreis. Häufig werden etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises genannt. Kommt eine Grundschuld für die Bank dazu, steigen die Kosten, weil auch deren Eintragung beurkundet wird. Der Notar nennt Ihnen die Kosten auf Anfrage vorab.
Maklerprovision
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher eine gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten. Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen sie die Provision in gleicher Höhe tragen. Beauftragt nur eine Seite, darf sie die Kosten nicht auf die andere abwälzen, außer in begrenztem Umfang bis zur Hälfte. In vielen Regionen wird eine Provision von rund 3,57 % pro Seite einschließlich Umsatzsteuer genannt; die Höhe ist aber frei verhandelbar und regional verschieden. Beim Kauf ohne Makler, etwa von privat, entfällt dieser Posten.
Sonstige Kosten
Dazu können ein Gutachten oder eine Objektprüfung, Umzugskosten, Renovierung, neue Möbel oder Küche und eine Finanzierungsvermittlung gehören. Planen Sie hier gesondert einen Betrag ein.
Übersicht der Spannen (illustrativ)
| Szenario | Grunderwerbsteuer | Notar und Grundbuch | Makler (Käuferanteil) | Summe |
|---|---|---|---|---|
| Ohne Makler, niedriger Steuersatz | 3,5 % | 1,5–2,0 % | 0 % | 5,0–5,5 % |
| Ohne Makler, hoher Steuersatz | 6,5 % | 1,5–2,0 % | 0 % | 8,0–8,5 % |
| Mit Makler, niedriger Steuersatz | 3,5 % | 1,5–2,0 % | rund 3,57 % | rund 8,6–9,1 % |
| Mit Makler, hoher Steuersatz | 6,5 % | 1,5–2,0 % | rund 3,57 % | rund 11,6–12,1 % |
Die Tabelle gibt Orientierungswerte. Die tatsächlichen Kosten hängen von Bundesland, Maklervertrag und Notarleistungen ab.
Beispiel: Eigenkapitalbedarf
Kaufpreis 400.000 € mit Makler und einem Grunderwerbsteuersatz von 6,0 % (angenommen). Notar und Grundbuch 2,0 %, Makler 3,57 %.
| Posten | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 400.000 € × 6,0 % | 24.000 € |
| Notar und Grundbuch | 400.000 € × 2,0 % | 8.000 € |
| Makler (Käuferanteil) | 400.000 € × 3,57 % | 14.280 € |
| Nebenkosten gesamt | – | 46.280 € |
| Anteil am Kaufpreis | 46.280 € ÷ 400.000 € | rund 11,6 % |
In diesem Beispiel müssen Sie also etwa 46.300 € aus Eigenkapital aufbringen, bevor Sie den ersten Euro zum Kaufpreis beisteuern. Rechnen Sie mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner verschiedene Szenarien durch.
Besonderheiten beim Neubau und Bauen
- Kauf vom Bauträger: Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel auf Grundstück und Bauleistung an, wenn beides im Zusammenhang erworben wird.
- Selbst bauen: Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück an. Dafür kommen Baunebenkosten wie Architekt, Genehmigung und Erschließung hinzu.
- Erbbaurecht: Hier gelten abweichende Regeln, lassen Sie sich beraten.
Steuerliche Aspekte
Bei selbstgenutzten Immobilien lassen sich Kaufnebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Bei Vermietung können sie teilweise den Anschaffungskosten zugerechnet werden und wirken über die Abschreibung. Einzelheiten klärt eine Steuerberatung.
So gehen Sie vor
- Satz der Grunderwerbsteuer für Ihr Bundesland prüfen.
- Notarkosten beim Notar erfragen oder grob mit 1,5 bis 2 % ansetzen.
- Maklervertrag und Provisionsanteil klären, bevor Sie unterschreiben.
- Sonstige Kosten schätzen und eine Reserve einplanen.
- Eigenkapitalbedarf ermitteln und mit Ihren Mitteln abgleichen. Wie Eigenkapital auf Konditionen wirkt, steht im Beitrag Beleihungsauslauf und Eigenkapital. Die Gesamtkosten zeigt Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung.
Häufige Fehler
- Nebenkosten ignorieren und den Kredit zu knapp planen.
- Mit dem falschen Steuersatz rechnen, etwa dem des Nachbarlandes.
- Provision unkritisch akzeptieren, ohne zu verhandeln.
- Keine Reserve für Renovierung und Umzug einplanen.
FAQ
Kann ich die Nebenkosten finanzieren?
Möglich ist es, aber viele Banken verlangen höhere Zinsen oder lehnen ab. Üblich ist, Nebenkosten aus Eigenkapital zu tragen.
Wer zahlt den Makler?
Das richtet sich nach dem Maklervertrag und der gesetzlichen Regelung für Wohnungen und Einfamilienhäuser. In vielen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach dem Kaufvertrag erhalten Sie vom Finanzamt einen Bescheid mit Zahlungsfrist. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt erst nach der Zahlung.
Quellen
- Bundesfinanzministerium — Informationen zur Grunderwerbsteuer
- Gesetze im Internet — Grunderwerbsteuergesetz, Gerichts- und Notarkostengesetz, BGB zur Maklerprovision
- Verbraucherzentralen — Ratgeber zu Kaufnebenkosten
