Beleihungsauslauf und Eigenkapital: Wie sie Zins und Kreditzusage beeinflussen

Der Beleihungsauslauf gibt an, welchen Anteil des von der Bank angesetzten Beleihungswerts Ihr Darlehen ausmacht. Er wird als Prozentsatz angegeben und beeinflusst direkt den Zins: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko der Bank und desto günstiger fallen die Konditionen häufig aus. Eigenkapital ist der wichtigste Hebel, um den Beleihungsauslauf zu senken.

Beleihungsauslauf: Definition und Rechnung

Die Formel lautet: Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis und nicht der aktuelle Marktwert. Banken ermitteln ihn nach vorsichtigen Maßstäben, die auf dauerhaft erzielbare Werte abzielen. Für Pfandbriefbanken gelten dafür gesetzliche Regeln, etwa die Beleihungswertermittlungsverordnung. Der Beleihungswert liegt deshalb häufig unter dem Kaufpreis. Wie stark, hängt von Objekt, Lage, Zustand und Bank ab.

Beispiel (illustrativ): Kaufpreis 420.000 €. Die Bank setzt einen Beleihungswert von 400.000 € an. Das Darlehen beträgt 320.000 €.

• Beleihungsauslauf: 320.000 € ÷ 400.000 € = 80 %
• Gemessen am Kaufpreis wären es 76 %, gemessen an Kaufpreis plus Nebenkosten würde die Quote höher liegen.

Wer zusätzlich die Nebenkosten finanziert, erhöht das Darlehen. Bei 377.800 € Darlehen im Beispiel steigt der Beleihungsauslauf auf rund 94 %. Das ist eine Lage, in der Banken oft Zinsaufschläge verlangen oder die Finanzierung ablehnen.

Warum der Beleihungsauslauf den Zins bewegt

Banken verlangen für Darlehen mit hohem Beleihungsauslauf häufig höhere Zinsen, weil im Fall einer Zahlungsunfähigkeit der Verwertungserlös der Immobilie das Darlehen eventuell nicht vollständig deckt. Deshalb staffeln viele Anbieter ihre Konditionen nach Stufen des Beleihungsauslaufs, zum Beispiel bis 60 %, bis 80 % und darüber. Welche Stufen und welche Zinsunterschiede gelten, legt jede Bank selbst fest. Prüfen Sie in jedem Angebot, bei welcher Stufe Sie liegen. Manchmal führt schon ein kleiner Mehrbetrag Eigenkapital in eine günstigere Stufe.

Eigenkapital: Was zählt dazu?

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten,
• Wertpapiere und Fonds, soweit Sie diese verkaufen wollen,
• Bausparguthaben,
• Eigenleistung beim Bauen, die Banken meist nur begrenzt und nachvollziehbar anerkennen,
• ein bereits abbezahltes Grundstück beim Neubau,
• Schenkungen oder Erbe, sofern belegt.

Nicht ratsam ist es, das gesamte Vermögen einzusetzen. Reserven für Notfälle, Umzug, Einrichtung und unerwartete Reparaturen sollten außerhalb der Finanzierung bleiben.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. In der Praxis erwarten Banken häufig, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, und viele Berater empfehlen zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis, der oft mit 10 bis 20 % genannt wird. Das ist eine Orientierung und keine Vorgabe. Mit weniger Eigenkapital sind Finanzierungen möglich, kosten aber meist höhere Zinsen, und die Rate belastet das Budget stärker.

Wie sich Eigenkapital auf die Finanzierung auswirkt, zeigt ein Vergleich (illustrativ): Kaufpreis 420.000 €, Nebenkosten 9 % = 37.800 €, Sollzins 3,5 %, Tilgung 2,5 %.

Die Tabelle zeigt zwei Effekte. Erstens: Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital senkt die Rate und die Zinsen. Zweitens: Ab einem bestimmten Punkt rutscht der Beleihungsauslauf unter eine Schwelle, was die Zinsstufe verbessern kann. Dieser Zinsvorteil ist im Beispiel nicht eingerechnet.

Bei Ausschöpfen des Eigenkapitals: Das Risiko

Wer mit sehr hohem Beleihungsauslauf finanziert, trägt ein erhöhtes Risiko. Fällt der Wert der Immobilie, kann die Restschuld höher sein als der Verkaufserlös. Bei einem unplanmäßigen Verkauf, etwa nach Trennung oder Jobverlust, bleibt dann eine Restschuld. Die Rechte aus dem Darlehensvertrag bleiben bestehen, auch wenn das Haus verkauft ist.

Strategien, um den Beleihungsauslauf zu senken

1. Eigenkapital aufbauen. Das ist der direkteste Weg. Mit unserem Immobilienkredit-Rechner können Sie testen, wie sich ein geringeres Darlehen auf die Rate auswirkt.
2. Förderdarlehen einsetzen. Zinsgünstige Darlehen mit Förderung können die Gesamtbelastung senken. Siehe KfW-Förderkredit in der Rechnung.
3. Zweites Darlehen mit Nachrang. Banken bieten teils Teile des Darlehens mit anderen Konditionen an. Prüfen Sie die Gesamtkosten.
4. Günstigeres Objekt wählen. Ein kleinerer Kaufpreis wirkt sich doppelt aus.
5. Eigenleistungen nur realistisch ansetzen. Banken erkennen sie in begrenztem Umfang an.

Hinweise zur Grundschuld

Zur Besicherung lässt die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Die Eintragung erfolgt über einen Notar, und es entstehen Kosten für Notar und Grundbuchamt. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch, bis sie gelöscht wird; eine Löschung kostet wiederum Gebühren. Bei Umschuldung kann eine Grundschuld unter Umständen übertragen werden, was Kosten sparen kann. Fragen Sie danach, wenn Sie wechseln.

FAQ

Ist Beleihungswert gleich Kaufpreis?

Nein. Der Beleihungswert wird nach vorsichtigen Regeln ermittelt und liegt häufig unter dem Kaufpreis.

Bis zu welchem Beleihungsauslauf gibt es Kredite?

Das entscheidet jede Bank selbst. Mit steigendem Beleihungsauslauf steigen in der Regel Zinsen und Anforderungen; eine gesetzliche Grenze für Privatkredite gibt es nicht.

Zählt Bausparguthaben als Eigenkapital?

Ja, meist als Eigenkapital, sofern es verfügbar ist. Bei einem Bausparvertrag mit späterer Zuteilung kann es auch Teil der Finanzierung sein. Wie das funktioniert, steht unter Bausparvertrag in der Finanzierung.

Quellen

• Gesetze im Internet — Beleihungswertermittlungsverordnung, Pfandbriefgesetz
• BaFin — Aufsicht und Verbraucherinformationen
• Verbraucherzentralen — Ratgeber Eigenkapital und Baufinanzierung